L’Union européenne devra construire plus de deux millions de nouveaux logements chaque année jusqu’en 2035 pour répondre à la demande croissante, selon de nouvelles projections publiées
par la Commission européenne. Ces conclusions mettent en lumière la pénurie de logements qui s’aggrave dans toute l’Union, en particulier dans les grandes villes et les régions côtières, et indiquent des besoins d’investissement majeurs au cours de la prochaine décennie.
L’accession à la propriété devient de plus en plus difficile pour de nombreux Européens. Depuis la crise financière des années 2010 — et surtout après la pandémie — les prix de l’immobilier ont augmenté bien plus rapidement que les revenus des ménages. Fin 2024, les prix des logements dans l’UE étaient environ 55 % plus élevés qu’en 2015, dépassant largement la croissance des revenus sur la même période. Les dépenses liées au logement, à l’énergie et à l’eau représentaient près d’un quart (23,6 %) des dépenses totales des ménages l’an dernier.
Face aux inquiétudes croissantes du public, la Commission européenne a dévoilé aujourd’hui un nouveau plan européen pour des logements abordables. Cette initiative est soutenue par les recherches du Centre commun de recherche (JRC), qui analyse les besoins d'investissement, les facteurs locaux affectant les prix, ainsi que les disparités entre générations en matière d’accession au logement. Elle s’inscrit également dans le cadre du Nouveau Bauhaus européen, qui encourage l’innovation pour créer des logements durables et accessibles.
Une décennie de construction intensive necessaire
Les projections réalisées par le JRC et la Direction générale des affaires économiques et financières montrent qu’entre 2025 et 2035, l’UE devra construire plus de deux millions de logements supplémentaires par an. Cela représente 7,14 millions de logements en plus des 17 millions déjà planifiés.
Le déficit s’explique par trois facteurs principaux :
- un retard accumulé depuis 2010,
- les évolutions démographiques attendues,
- le remplacement du parc immobilier vieillissant.
Pour combler cet écart, environ 150 milliards d’euros d’investissement supplémentaires par an seront nécessaires — soit 1,68 billion d’euros d’ici 2035. Les régions métropolitaines, fortement urbanisées et à forte croissance démographique, devraient être les plus touchées.
Les zones côtières et touristiques devraient également connaître des tensions importantes, les terrains disponibles y étant déjà limités.
Où les prix augmentent-ils le plus ?
Une analyse du JRC montre que les prix de l’immobilier sont les plus élevés dans les zones disposant de bons emplois, d’un accès aux transports et de réseaux numériques performants. Des ménages plus petits, un emploi élevé et des revenus importants sont également associés à des prix plus élevés.
Les zones urbaines et littorales restent les plus onéreuses, avec des hausses souvent répercutées sur les régions voisines.
Locations de courte durée : un impact limité à l’échelle de l’UE, mais marqué localement
Les plateformes de location touristique poursuivent leur progression : en 2024, 854 millions de nuitées ont été réservées via les principaux sites.
Cependant, ces locations représentent seulement 1,2 % des logements dans l’UE. Leur effet est localisé : dans certains quartiers touristiques, jusqu’à 20 % du parc immobilier est destiné aux locations de courte durée.
Les jeunes Européens décrochent
Les inégalités générationnelles s’accentuent fortement. Les trentenaires d’aujourd’hui sont nettement moins susceptibles d’être propriétaires que ceux nés dans les années 1960 ou 1970.
Les personnes nées dans les années 1980 ont près de sept points de pourcentage de moins de chances d’être propriétaires que celles nées dix ans plus tôt.
De plus en plus de jeunes continuent de vivre avec leurs parents, faute d’accès au marché immobilier. Beaucoup se tournent vers la location, souvent en y consacrant plus de 30 % de leur revenu disponible.
Les chercheurs avertissent que ces pressions pourraient avoir des conséquences démographiques durables — ménages retardés, natalité en baisse — et alimenter des tensions sociales.